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Comment fonctionne un bail commercial pour investir en Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif applicable aussi bien dans le cadre d’un bail locatif que d’un bail commercial – ce dernier ayant été voté en 2014. Le bail commercial est conclu sur une période minimale de 9 ans, pouvant être renouvelé jusqu’à 12 ans. Le but de la loi Pinel, quel que soit le type de bail, est la réduction de l’impôt sur le revenu du souscripteur : 18% de réduction pendant 9ans et 21% pendant 12 ans.

Le fonctionnement du bail commercial

À la différence du bail locatif classique, le loueur ne signe pas le contrat directement avec le locataire mais avec un tiers exploitant. Celui-ci exercera dans ce cas une activité commerciale et utilisera le bien dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou d’artisanat.

Les conditions relatives à la répartition des charges sont à mettre en valeur dans le contrat, notamment celles se rapportant aux travaux d’entretien.

Le preneur peut demander à résilier le contrat en respectant la période de préavis énoncée dans le contrat. En revanche, le bailleur ne peut demander à procéder à cette résiliation qu’à l’échéance de la période de 9 ans, ou de 12 ans si le bail a été reconduit jusqu’à cette échéance. Cependant, le bail est reconduit de manière tacite dans le cas où ni l’un ni l’autre des deux parties ne compte résilier le contrat.

Qu’est-ce que le Solibail ?

Il s’agit d’un dispositif dont l’État est le garant du paiement des loyers du loueur. Le bail commercial est conclu entre l’investisseur en Pinel et une association agréée. L’association fait louer le bien à une famille à ressources modestes, ce qui représente un grand avantage pour ces derniers étant donné que les logements Pinel neufs ne leur sont pas toujours accessibles.

La plupart des propriétaires de biens Pinel préfèrent certes faire louer le logement aux membres de leur famille, ce qui laisse peu de chance aux familles modestes d’avoir l’opportunité de les occuper.

Les mêmes conditions de loyers applicables pour le bail commercial

Puisqu’il s’agit avant tout d’un bien Pinel, le loueur doit respecter le mode de calcul du loyer par rapport aux ressources du locataire. La loi a en effet fixé des plafonds, le but étant de permettre plus facilement l’accès aux logements neufs dans les zones tendues.

Le loueur se réfèrera également au plafond des loyers en référence à la commune où le bien est localisé. Ces plafonds sont plus élevés dans les zones à forte demande locative, étant donné que les loyers et le coût de l’immobilier y sont également en hausse.

Quels avantages pour le propriétaire investisseur ?

Celui-ci est par conséquent déchargé de toutes les contraintes rattachées à la mise en location du bien. En effet, il appartient à l’association de trouver les locataires et de calculer les loyers selon les conditions fixées par la loi.

L’association se charge aussi de veiller au bon entretien du bien. Ainsi, le propriétaire récupère un logement en bon état à la fin de l’exploitation c’est-à-dire à l’expiration du bail.

Un investissement plafonné à 300 000 euros

L’investisseur est tenu de respecter le plafonnement de 300 000 euros en ce qui concerne le montant de son investissement. C’est sur cette base que la réduction de son impôt sur le revenu est donc calculée. En d’autres termes, l’investisseur est certes autorisé à acquérir un bien dont la valeur est supérieure à ce montant. Cependant, la défiscalisation est évaluée sur ce plafond maximal de 300 000 euros. Rappelons également que l’investisseur peut faire louer deux logements neufs sous le dispositif Pinel.

En savoir plus sur l’investissement en loi Pinel sur jepargneneligne.com.

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